Casa fuera de ordenación

Concepto de Vivienda Fuera de Ordenación

Una vivienda fuera de ordenación se define como aquella construcción que no cumple con las regulaciones urbanísticas vigentes. Esta situación puede surgir como consecuencia de cambios en las normativas urbanísticas o bien por la construcción en áreas que no están autorizadas para tal fin.

Causas de la Situación de Fuera de Ordenación

Las causas que pueden llevar a una vivienda a ser considerada fuera de ordenación son diversas:

Casa pasiva

• Modificaciones en el plan urbanístico local que convierten a una vivienda legalmente construida en incompatible con las nuevas normativas.
• Incompatibilidad ocasionada por la construcción de infraestructuras públicas, como carreteras que afectan a la edificación.
• El incumplimiento de determinaciones específicas del plan urbanístico, como distancias mínimas o volúmenes permitidos.

Tipos de Edificaciones Fuera de Ordenación

Las edificaciones fuera de ordenación se clasifican principalmente en dos tipos:

• Construcciones legales: Edificaciones levantadas de manera lícita, pero que posteriormente no cumplen con el uso permitido debido a cambios normativos.
• Construcciones con infracciones urbanísticas: Edificaciones construidas sin los permisos o licencias requeridas, o que exceden las características establecidas en la licencia concedida. Estas se consideran ilegales hasta que prescriba la infracción, que generalmente oscila entre 4 a 8 años desde la finalización de las obras.

Problemas Asociados

Las propiedades fuera de ordenación pueden enfrentar una serie de problemas significativos, entre los que se incluyen:

• Limitaciones en el uso y ocupación: Las posibilidades de realizar reformas, ampliaciones o reconstrucciones tras daños graves son restringidas.
• Obras de conservación y mantenimiento: Solo se permiten trabajos que preserven la habitabilidad, sin incrementar el volumen o valor de expropiación.
• Problemas legales y de registro: Estas viviendas no pueden inscribirse en el Registro de la Propiedad como propiedades regulares, y su vida útil está limitada, impidiendo su reconstrucción o renovación una vez expirado el plazo.
• Dificultades en la venta y compra: El precio de venta de una vivienda fuera de ordenación suele ser inferior al del mercado, complicando la tramitación de la venta y dificultando su transmisión.

Consecuencias Prácticas

Las consecuencias prácticas de estar en una situación de fuera de ordenación son evidentes:

Cédula de habitabilidad

• Restricciones en modificaciones: No se permiten licencias para ampliaciones o modificaciones que aumenten el valor de expropiación.
• Limitaciones en reparaciones: Solo se autorizan las reparaciones necesarias para mantener la habitabilidad.
• Impacto en el valor de mercado: La condición de fuera de ordenación afecta negativamente al valor de la propiedad, limitando su atractivo en el mercado.

Opciones de Regularización

Para abordar la situación de fuera de ordenación, existen varias opciones de regularización:

• Requisitos para la regularización: La vivienda debe cumplir con los requerimientos de habitabilidad, no estar afectada por servidumbres de uso público general y no hallarse en suelo demanial.
• Procedimiento de legalización: Este proceso incluye obtener un certificado de fuera de ordenación, acreditar la antigüedad de la edificación, realizar un informe de compatibilidad urbanística, presentar un proyecto de legalización y contar con el asesoramiento de un abogado especializado.

Asesoramiento Legal

Es esencial buscar asesoramiento legal especializado para manejar las diversas circunstancias y contextos legales asociados a viviendas fuera de ordenación. Este apoyo es fundamental para llevar a cabo los procedimientos de regularización de forma efectiva y evitar posibles sanciones o multas.

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Conclusión

En resumen, las viviendas fuera de ordenación presentan desafíos significativos tanto desde el punto de vista legal como práctico. Las causas de esta situación pueden variar y afectan el uso, la ocupación y el valor de la propiedad. Es recomendable que los propietarios busquen asesoría legal para explorar opciones de regularización y asegurar el cumplimiento de la normativa vigente.