La reciente decisión del Tribunal Supremo ha dejado a muchos arrendadores con un sabor agridulce, ya que ha cerrado la puerta a las reclamaciones de indemnización por limitaciones en el aumento de los alquileres. Este tema, relevante en el contexto actual del mercado inmobiliario, revela la complejidad de las relaciones entre propietarios, inquilinos y el Estado. A medida que la economía se enfrenta a retos inflacionarios y a la presión social por el acceso a la vivienda, es crucial entender las implicaciones legales de estas decisiones.
Contexto de las reclamaciones de responsabilidad patrimonial al Estado
El caso que llegó al Tribunal Supremo giraba en torno a un propietario que exigía una compensación de 425,52 euros debido a la limitación del aumento de la renta de alquiler a un 2%, un límite establecido en el Real Decreto-Ley 20/2022. Esta normativa se implementó para mitigar los efectos económicos de la guerra en Ucrania.
El propietario argumentaba que, bajo una cláusula de actualización vinculada al IPC, la renta debería haber aumentado al 5,7%, lo que habría elevado su alquiler mensual a 1.013,13 euros. La limitación a un incremento del 2% dejó su renta en 977,67 euros, y la diferencia se convirtió en el motivo de su reclamación.
En su defensa, el arrendador sostenía que sufría un daño económico real y antijurídico, ya que consideraba que la normativa afectaba su derecho a la propiedad y la seguridad jurídica, tal como se establece en la Ley de Arrendamientos Urbanos. Además, cuestionaba la validez de la norma como una medida de fuerza mayor.
Argumentos de la Abogacía del Estado
La Abogacía del Estado refutó estas afirmaciones, apoyándose en la sentencia STS n.º 1.360/2023, de 31 de octubre, que establece que para poder exigir responsabilidad patrimonial al Estado se deben cumplir tres condiciones específicas:
- Que la ley lo prevea explícitamente.
- Que la norma sea declarada inconstitucional.
- Que contravenga el Derecho de la Unión Europea.
La Abogacía argumentó que ninguna de estas circunstancias se daba en el caso del arrendador. Además, se subrayó la falta de evidencia que demostrara que los inquilinos hubieran aceptado un aumento de renta superior al 2%. También se planteó la posibilidad de que, si se aplicara el aumento del 5,7%, los arrendatarios podrían haber optado por no renovar el contrato.
Interpretación del Tribunal Supremo sobre la limitación del 2% en alquileres
El Supremo se alineó con la postura de la Abogacía, concluyendo que el perjuicio alegado era en realidad una mera expectativa de ganancias y no un daño tangible. Esto significa que el propietario no pudo probar que los inquilinos hubieran mantenido su contrato con un aumento superior al límite establecido.
La sentencia, emitida el 15 de septiembre, estableció que la responsabilidad patrimonial del Estado Legislador solo se activa en situaciones excepcionales, algo que no se aplicaba en este litigio. Por tanto, la reclamación fue desestimada y se ordenó al demandante cubrir las costas procesales, con un límite de 4.000 euros más IVA.
Este fallo refuerza la doctrina del Tribunal Supremo: sin un daño real y probado que pueda ser directamente imputado, no se puede exigir responsabilidad patrimonial al Estado. Las pérdidas hipotéticas o las expectativas de ganancia no son suficientes para justificar una indemnización.
Transformación de la regulación de alquileres: de la limitación del 2% al nuevo índice
La regulación del aumento de alquileres ha experimentado cambios significativos en los últimos años. Inicialmente, el Real Decreto-ley 20/2022 estableció un límite del 2% para 2023. Posteriormente, este límite se incrementó al 3% para 2024. Sin embargo, a partir de enero de 2025, el IPC será reemplazado por el Índice de Referencia para la Actualización de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda (IRAV), desarrollado por el INE, que busca aportar estabilidad a las rentas frente a la inflación.
Además, el Tribunal Supremo ha dejado claro que los topes legales de aumento no pueden ser eludidos mediante cláusulas contractuales y que no existe un derecho automático a la indemnización. La carga de la prueba de cualquier perjuicio recae en el arrendador, lo que implica que deberá demostrar de manera fehaciente los daños sufridos.
Limitaciones en la actualización de rentas: solo para arrendamientos de vivienda
Es fundamental comprender que los límites en la actualización de rentas se aplican exclusivamente a los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Los arrendamientos destinados a otros usos, como locales comerciales, oficinas o naves industriales, están excluidos de estas limitaciones. En estos casos, rige la libertad de pacto entre arrendador y arrendatario, salvo que se promulgue una norma específica que imponga restricciones.
Este aspecto es crucial, ya que muchos propietarios confunden el régimen aplicable. Los contratos de vivienda deben actualizarse conforme al marco legal vigente, que incluye topes temporales y, a partir de 2025, el nuevo índice de referencia. En contraste, los contratos de uso distinto deben seguir el principio del acuerdo privado entre las partes involucradas.
