La morosidad en las comunidades de propietarios es un tema candente que puede generar tensiones significativas entre los vecinos. En zonas como Fuengirola y Mijas, donde la convivencia en comunidades es común, es esencial entender cómo funciona la normativa y cuáles son las herramientas disponibles para gestionar esta situación. Este artículo busca ofrecer un análisis profundo sobre la morosidad en las comunidades de propietarios y cómo se puede abordar de manera efectiva.
¿Qué ampara a la comunidad para cobrar las deudas?
La Ley de propiedad horizontal (LPH) es el marco legal que regula las obligaciones de los propietarios en cuanto al pago de los gastos comunes. En particular, el artículo 9 establece que los propietarios deben contribuir a los gastos de la comunidad de acuerdo con su cuota de participación. Para facilitar el cobro de deudas, existe el procedimiento monitorio, el cual permite un proceso judicial más ágil y rápido.
A partir del 16 de junio de 2022, la LPH se modificó, otorgando nuevas herramientas a las comunidades para gestionar la morosidad. Se actualizó el artículo 21, permitiendo a las comunidades establecer intereses superiores en caso de impago y, en ciertos casos, privar temporalmente del uso de áreas comunes no esenciales. Esta modificación ha dado más poder a las comunidades para actuar rápidamente ante la morosidad.
¿Cuándo prescribe una deuda?
Desde 2015, el plazo de prescripción para reclamar deudas por gastos comunes en las comunidades de propietarios se ha establecido en 5 años. Esto significa que, si una deuda no se reclama durante este período, la comunidad pierde su derecho a exigirla, según lo establecido en el artículo 1964 del Código Civil.
Consecuencias de ser un vecino moroso
La morosidad no solo conlleva la obligación de pagar deudas, sino que también puede tener repercusiones importantes en la vida comunitaria. A continuación, se enumeran algunas de las principales consecuencias:
- Perder el derecho al voto en las juntas: Los propietarios morosos pueden verse excluidos temporalmente de participar en decisiones comunitarias hasta que regularicen su situación.
- Veto al uso de zonas comunes: La comunidad tiene la autoridad para restringir el acceso a ciertas instalaciones, como piscinas o gimnasios, que no se consideran esenciales.
- Intereses acumulativos: A partir de la fecha de vencimiento de la deuda, la comunidad puede comenzar a aplicar intereses.
Formas de reclamar la deuda a un moroso
El proceso de reclamación de deudas puede realizarse de diversas maneras, y el papel del administrador de la comunidad es fundamental en este aspecto. A continuación, se detallan las principales vías para reclamar deudas:
El diálogo
La primera opción debe ser siempre la comunicación directa con el propietario moroso. Muchas veces, las deudas se deben a circunstancias personales o financieras temporales, y un diálogo abierto puede llevar a soluciones amistosas, como el fraccionamiento de pagos.
Requerimiento de pago
Si las conversaciones no dan resultado, el siguiente paso es enviar un requerimiento de pago mediante burofax. Este documento debe detallar la deuda, sus orígenes y establecer un plazo para la regularización del pago. Es esencial incluir todos los conceptos adeudados, como cuotas ordinarias y extraordinarias.
Mediación y conciliación
Si el pago sigue sin producirse, se puede buscar la mediación de un tercero para facilitar un acuerdo sin recurrir a los tribunales. Este método puede ser menos costoso y más rápido, además de preservar la relación entre vecinos.
Juicio monitorio
Finalmente, si todas las opciones anteriores fallan, se puede iniciar un juicio monitorio. Este procedimiento civil permite reclamar deudas de manera rápida y efectiva. La ley ha simplificado este proceso, permitiendo incluir todas las cuotas impagadas desde la fecha del acta.
Ventajas de la comunidad para cobrar las deudas
Las comunidades de propietarios cuentan con varias ventajas legales para gestionar el cobro de deudas. Es crucial actuar con rapidez para evitar la prescripción de estas deudas. A continuación, se describen algunas de estas ventajas:
Preferencia de crédito frente a terceros
Las deudas con la comunidad tienen prioridad sobre otras obligaciones, como hipotecas o embargos, siempre que correspondan al año en curso y a los tres años anteriores. Esta preferencia permite a las comunidades actuar con mayor seguridad.
Responsabilidad del comprador
Cuando un propietario vende su vivienda, el nuevo comprador asume la responsabilidad de las deudas pendientes. Por ley, esto incluye los tres últimos años de cuotas impagadas, lo que asegura a la comunidad un respaldo en la recuperación de fondos.
Responsabilidad del vendedor
El vendedor, por su parte, tiene la obligación de informar al comprador sobre el estado de las cuentas de la comunidad. Esta transparencia es fundamental, ya que cualquier carga no mencionada puede generar problemas legales posteriores.
La importancia de actuar a tiempo
Es fundamental que las comunidades de propietarios mantengan un control riguroso sobre las cuentas y actúen de manera proactiva ante situaciones de morosidad. Esto no solo ayuda a mantener la salud financiera de la comunidad, sino que también previene conflictos vecinales que pueden surgir por la falta de pago.
En zonas como Fuengirola y Mijas, donde las comunidades suelen ser numerosas y diversas, contar con un buen sistema de gestión de morosidad puede hacer una gran diferencia en la convivencia y en el bienestar de todos los propietarios.
