Si resides en un bloque de apartamentos en Fuengirola, es fundamental que conozcas los aspectos relacionados con las reparaciones obligatorias que debe llevar a cabo la comunidad de propietarios. Estas reparaciones son esenciales para mantener en perfecto estado los servicios y elementos comunes del edificio. Pero, ¿quién tiene la autoridad para solicitar estas reparaciones y qué se considera un elemento común? Vamos a desglosarlo.
¿Qué se considera una reparación urgente?
Las reparaciones urgentes son aquellas que deben ejecutarse de inmediato debido a una avería que afecta a los elementos comunes del edificio. Si no se atienden, podrían generar daños significativos tanto a la Comunidad de Propietarios como a los residentes. Este concepto ha sido respaldado por la jurisprudencia del Consejo General del Poder Judicial.
Entre los tipos más frecuentes de daños que se consideran urgentes, encontramos:
- Problemas en el sistema eléctrico, que pueden surgir por envejecimiento, daños o vandalismo;
- Elementos de seguridad del edificio, como la puesta a tierra del pararrayos o las paredes de carga;
- Iluminación de las áreas comunes;
- Sistema de suministro de agua, como tuberías rotas o agua turbia;
- Sistema de drenaje y estado de los bajantes.
¿Cómo se gestionan las reparaciones de emergencia?
De acuerdo con el Artículo 20 de la Ley de propiedad horizontal, no es necesario convocar una reunión de propietarios para llevar a cabo una reparación urgente. Esto significa que el administrador de la propiedad puede actuar de inmediato, contratando a un profesional para solucionar el problema y solo debe informar al presidente de la comunidad o a los propietarios.
Es importante tener en cuenta que, según el Artículo 7.1 de la misma ley, ningún propietario puede tomar decisiones unilaterales en situaciones de urgencia. Sin embargo, hay excepciones que se abordarán más adelante. Generalmente, solo el administrador o, en su ausencia, el presidente de la comunidad, tiene la potestad de actuar en caso de reparaciones urgentes.
Obligación de reparar elementos comunes
La Ley de Propiedad Horizontal establece que la Comunidad de Propietarios tiene la obligación de ejecutar ciertas obras necesarias sin necesidad de llegar a un acuerdo en la reunión de propietarios. La ley menciona que:
“Las obras que sean necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del edificio y sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo, en todo caso, las necesarias para satisfacer los requerimientos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal.”
Estas obras obligatorias pueden surgir de la necesidad de mantenimiento del edificio o ser impuestas por la Administración Pública. En este último caso, la administración suele fijar un plazo para su ejecución, y si este no se cumple, procederá a realizarlas y facturará el costo a la Comunidad, incluyendo posibles multas.
Comunicación y aprobación de reparaciones urgentes de elementos comunes
Como se mencionó anteriormente, la Ley de Propiedad Horizontal no exige convocar una reunión para llevar a cabo reparaciones urgentes. El administrador es quien debe encargarse de ellas, informando al presidente de la comunidad. Si no hay administrador, el presidente asumirá la responsabilidad de la reparación tras ser informado por el propietario afectado.
Un ejemplo de reparación urgente podría ser la reparación del tejado después de una fuerte lluvia que causa filtraciones en el apartamento del vecino del último piso. En estos casos, es recomendable informar a los demás propietarios después de haber llevado a cabo la obra.
¿Qué sucede si el problema no se atiende?
Si el propietario afectado notifica el problema y nadie toma cartas en el asunto, el Artículo 7.1 de la ley permite que el propietario realice la reparación por su cuenta en ciertas condiciones:
- Si el problema causa un malestar significativo y hay riesgo de agravarse;
- La Comunidad debe ser informada previamente;
- Los responsables de la reparación muestran una actitud pasiva durante un periodo prolongado.
¿Qué ocurre con los vecinos que no están de acuerdo?
En ciertos casos, los propietarios que no estén de acuerdo con las obras no estarán obligados a pagar. Si el gasto es superior a tres meses de gastos comunes, los propietarios disidentes no deberán abonar el costo. Sin embargo, no podrán beneficiarse de las mejoras realizadas, a menos que no puedan ser excluidos por razones materiales.
Si en el futuro desean aprovecharse de las obras (como el uso de una nueva piscina), podrán cubrir los gastos correspondientes, pero deberán pagar también los intereses legales aplicables a la cantidad que les corresponda.
¿Qué reparaciones son responsabilidad de la comunidad de propietarios?
Las reparaciones que son responsabilidad de la comunidad incluyen tanto las urgentes como las de mantenimiento. Las obras que se realicen para conservar los servicios e instalaciones comunes en buen estado son consideradas obligatorias. Además, la ley también incluye la construcción de nuevos elementos, como piscinas o áreas recreativas.
Para llevar a cabo estas obras, se requiere la aprobación de una mayoría cualificada (tres quintos de los propietarios). Por lo tanto, es necesario convocar una reunión de propietarios para presentar la propuesta.
Responsabilidades del presidente de la comunidad
El presidente de la comunidad tiene un papel fundamental en la gestión y supervisión de las reparaciones necesarias. Es su responsabilidad asegurarse de que se sigan los procedimientos establecidos y de que los problemas sean abordados de manera oportuna.
Algunas de sus principales responsabilidades incluyen:
- Convocar reuniones de propietarios;
- Informar sobre obras y reparaciones necesarias;
- Coordinar con el administrador las acciones a seguir;
- Representar a la comunidad ante terceros, como empresas de mantenimiento o autoridades.
En resumen, las reparaciones obligatorias en una Comunidad de Propietarios son un aspecto vital para el correcto funcionamiento y mantenimiento de los edificios en Fuengirola y en toda la Costa del Sol. Comprender quién es responsable de qué, cómo se gestionan las reparaciones urgentes y cuáles son los derechos y obligaciones de los propietarios es crucial para garantizar un ambiente seguro y habitable para todos. La Ley de Propiedad Horizontal proporciona un marco claro para la gestión de estos asuntos, minimizando conflictos y asegurando que se cumplan las normativas.
