Comprar una vivienda es una de las decisiones más significativas que una persona puede tomar en su vida. Sin embargo, más allá de la emoción de adquirir un nuevo hogar, es fundamental tener en cuenta los diversos gastos que conlleva esta operación. Desde impuestos hasta costos notariales, cada uno de estos elementos puede influir significativamente en el presupuesto total. A continuación, exploraremos en profundidad los gastos asociados a la compraventa de una vivienda en Fuengirola, Mijas y la Costa del Sol.
Gastos de la compraventa de una vivienda y quién los paga
La compraventa de una vivienda implica una serie de gastos que deben considerarse tanto por el comprador como por el vendedor. Estos gastos pueden variar dependiendo de diversos factores, incluyendo la ubicación de la propiedad y su estado. Es crucial tener claro quién es responsable de cada uno de estos gastos para evitar sorpresas durante el proceso.
Impuestos para vivienda nueva: IVA + IAJD
IVA
Al adquirir una vivienda nueva, el comprador debe abonar el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA). Este impuesto se aplica cuando la propiedad se compra por primera vez a un promotor. Para los residentes en Fuengirola y en general en la mayoría de España, el IVA es del 10% para viviendas generales y del 4% si la vivienda es de protección oficial (VPO). Sin embargo, en Canarias, se sustituye por el Impuesto General Indirecto Canario (IGIC), que es del 6,5%.
IAJD – Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados
El IAJD es otro impuesto relevante que se debe pagar al adquirir una vivienda nueva. Su importe varía según la comunidad autónoma, por lo que en la Costa del Sol, es esencial consultar las tasas específicas aplicables en la zona.
Impuestos para vivienda de segunda mano: ITP
ITP o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales
Cuando se trata de una vivienda de segunda mano, se debe pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que actúa como alternativa al IVA. Este impuesto varía entre el 6% y el 10% dependiendo de la comunidad autónoma y de situaciones específicas como la compra de viviendas para menores de 35 años o familias numerosas, quienes podrían beneficiarse de tipos reducidos.
IAJD
Además del ITP, en la compra de viviendas de segunda mano también se debe abonar el IAJD, que es necesario para formalizar la escritura pública y registrar la propiedad.
Plusvalía municipal
La plusvalía municipal es otro impuesto que grava el aumento de valor del terreno desde que el propietario adquirió la vivienda hasta su venta. Es importante tener en cuenta que este impuesto puede ser significativo, dependiendo del tiempo que la propiedad haya estado en posesión del vendedor.
Otros gastos derivados de la compraventa de viviendas de segunda mano
Certificado energético
El certificado energético es un documento obligatorio que deben presentar los propietarios que venden o alquilan su vivienda. Este certificado proporciona información sobre el consumo energético del inmueble y sus emisiones de CO2, y su costo ronda los 100 euros.
Solicitud de nota simple
La nota simple es un documento que el vendedor debe aportar si el comprador lo solicita. Esta nota permite verificar si la vivienda está libre de cargas y confirma quién es el titular. Su costo es aproximadamente 9 euros.
Comisión de la inmobiliaria
El costo de la comisión de la inmobiliaria puede variar entre el 3% y el 7% del precio de venta de la vivienda. Es fundamental que ambas partes acuerden por anticipado este porcentaje, ya que no existe una regulación al respecto.
Gastos notariales y de registro
La notaría es indispensable para formalizar la escritura de compraventa, y sus aranceles están regulados por el Gobierno. Inscribir la compraventa en el Registro de la Propiedad también conlleva un coste, que normalmente oscila entre el 0,1% y el 0,25% del valor total de la vivienda.
Gestoría
Si se contrata una hipoteca, será necesaria la intervención de una gestoría, que se encargará de liquidar impuestos y registrar la escritura. Desde 2019, los gastos asociados a la gestoría son asumidos por el banco que concede la hipoteca.
¿Quién corre con los gastos de contratar una hipoteca?
Los gastos relacionados con la constitución de una hipoteca, como notaría, registro e IAJD, son, por ley, responsabilidad del banco. No obstante, el cliente debe cubrir el coste de la tasación de la vivienda, que suele estar alrededor de 300 euros, así como cualquier comisión de apertura del préstamo que el banco pueda exigir.
Cómo tributa la compra de una vivienda
Viviendas nuevas
Las viviendas nuevas tributan principalmente por el IVA, que se abona en el momento de la compra.
Viviendas de segunda mano
Para las viviendas de segunda mano, se aplica el ITP. Sin embargo, si se cumplen ciertos requisitos, también podría aplicarse el IVA. Es esencial que los vendedores y compradores estén al tanto de las normativas vigentes y de las posibles variaciones en función de su situación.
Además, si se obtiene una ganancia o pérdida con la venta, esta se tributa en el IRPF como ganancia o pérdida patrimonial.
¿Qué IVA tiene la compra de una vivienda de segunda mano?
Como se mencionó, las viviendas de segunda mano están gravadas por el ITP en lugar del IVA, salvo excepciones. Si un comprador es un empresario o autónomo, puede renunciar a la exención de IVA si se cumplen varios requisitos, como que tanto el comprador como el vendedor sean sujetos pasivos del IVA. Esto debe estar debidamente reflejado en la escritura.
- Ambos deben ser sujetos pasivos del IVA.
- El comprador debe tener derecho a deducir total o parcialmente el impuesto soportado.
- La renuncia debe justificarse con una declaración clara.
¿Cuánto dinero tengo que tener ahorrado para comprar una casa?
Para adquirir una vivienda, es recomendable contar con un ahorro equivalente al 30% del valor total de la propiedad. Esto comprende un 20% que no será financiado por el banco y un 10% destinado a cubrir el ITP y otros gastos asociados.
¿Qué hace falta para que te concedan una hipoteca?
Para que un banco apruebe una hipoteca, es esencial demostrar que se tiene la capacidad económica necesaria. Generalmente, se recomienda que no se destine más del 35% de los ingresos al pago de deudas, incluidas las cuotas hipotecarias.
Además, el banco buscará ingresos estables y recurrentes. La documentación necesaria puede incluir:
Si eres persona física:
- Declaración de IRPF del último ejercicio fiscal.
- Las dos últimas nóminas.
- Informe de vida laboral.
Si eres autónomo:
- Declaración de IRPF de los dos últimos ejercicios fiscales.
- Modelo 390 de IVA anual.
- Modelo 130 de IRPF del último trimestre.
Consejos útiles para comprar una casa con éxito
Gestión Inmobiliaria en Fuengirola
