El ámbito de los arrendamientos en España es un tema complejo que involucra tanto derechos como obligaciones para propietarios e inquilinos. Un aspecto crucial es la declaración de ingresos por alquiler, incluso cuando no se reciben. Conocer las implicaciones fiscales es esencial para evitar sorpresas desagradables. Aquí te explicamos todo lo que necesitas saber sobre este tema.
Arrendadores con propiedades en España desde el extranjero
Imagina que eres un propietario que vive en el extranjero y alquilas una vivienda en España. Este es el caso de una contribuyente residente en Suiza que arrendó su propiedad en territorio español. Durante 2018 y 2019, su inquilino dejó de pagar la renta.
A pesar de no recibir los pagos, la propietaria cumplió con la norma y presentó sus autoliquidaciones correspondientes al Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) a través del modelo 210. Sin embargo, luego intentó rectificar sus declaraciones solicitando la devolución de lo abonado, argumentando que nunca percibió las mensualidades. La Oficina Nacional de Gestión Tributaria denegó su solicitud y el Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) confirmó dicha denegación, estableciendo que el impago no exime de la obligación de declarar mientras las rentas sean exigibles.
Obligaciones fiscales por rentas de alquiler no cobradas
El TEAC ha dejado claro que los ingresos derivados del arrendamiento de propiedades en España están sujetos a tributación, independientemente de si se han cobrado o no. Esto aplica a todos los propietarios, tanto residentes como no residentes en el país.
Este requerimiento se fundamenta en el artículo 13.1.g) del Texto Refundido de la Ley del IRNR, que considera como rentas obtenidas en España aquellos rendimientos derivados de bienes inmuebles ubicados en el territorio nacional. La legislación establece que la base imponible se calcula sobre el importe íntegro de los rendimientos, aplicando las normativas del IRPF.
Más aún, el artículo 22 de la Ley 35/2006 indica que las rentas del alquiler deben ser declaradas por su importe exigible, aunque no se haya recibido el pago. Esto significa que, para efectos fiscales, el derecho a cobrar tiene más peso que el cobro efectivo.
Interpretaciones del Tribunal Supremo sobre el impago de rentas
El TEAC refuerza su argumento citando la Sentencia del Tribunal Supremo 1.467/2021, que establece que las cantidades que el arrendador puede reclamar tras una demanda de desahucio son rendimientos de capital inmobiliario y deben ser declaradas en el ejercicio en que se vuelven exigibles. Esta doctrina se aplica a los no residentes también, lo que implica que quienes tengan inmuebles en España deben cumplir con esta obligación tributaria, incluso si las rentas no se han cobrado.
Diferencias en la tributación entre residentes y no residentes
La principal diferencia entre residentes y no residentes en cuanto a la tributación de alquileres radica en el tipo de impuesto aplicable:
- Residentes: tributan por el IRPF.
- No residentes: lo hacen mediante el IRNR.
Aun así, es importante señalar que los no residentes de países fuera de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo no pueden aplicar las mismas deducciones, lo que podría incrementar su carga fiscal.
Consecuencias de no declarar las rentas impagadas
La falta de declaración de las rentas puede conllevar serias repercusiones. Hacienda puede considerar que existe una omisión de ingresos, lo que podría resultar en una liquidación complementaria, junto con recargos, intereses y sanciones correspondientes.
Deducción de rentas no cobradas en el IRPF o IRNR
Según el artículo 23.1.a) de la LIRPF, los propietarios pueden deducir los saldos de dudoso cobro, que se refieren a las rentas que se espera cobrar, pero cuya probabilidad de cobro es incierta.
Este beneficio se aplica a los residentes en España y, en el caso de los no residentes, a aquellos que residan en la Unión Europea o en el Espacio Económico Europeo. Por otro lado, los no residentes de países como Suiza o Reino Unido no pueden beneficiarse de esta deducción.
Se considera que hay un saldo de dudoso cobro cuando:
- El deudor se encuentra en concurso.
- Han pasado más de seis meses desde la primera gestión de cobro sin resultado.
Si en algún momento se logra cobrar, el ingreso deberá ser declarado en el ejercicio fiscal en que se efectúe el cobro.
Declarar alquiler no cobrado: una obligación matizada
El mensaje del TEAC es claro: las rentas del alquiler deben ser declaradas siempre que sean exigibles, incluso si no se han cobrado. Sin embargo, no todos los arrendadores están en la misma situación ante Hacienda.
Los arrendadores que residen en España y aquellos que viven en la Unión Europea o en el Espacio Económico Europeo pueden aplicar deducciones por saldos de dudoso cobro. En cambio, los propietarios de terceros países deben tributar sobre la renta completa, independientemente de si la han cobrado o no.
