Introducción
El cerramiento de terrazas en comunidades de propietarios es un tema delicado que requiere atención a varios aspectos legales y comunitarios. La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece las bases para realizar estas obras, pero es fundamental considerar las normativas locales y las regulaciones específicas de cada comunidad. En este artículo, exploraremos los pasos necesarios y las consideraciones clave para realizar un cerramiento de terraza de manera efectiva y respetando la normativa vigente.
Permiso de la Comunidad de Propietarios
Obtener la aprobación de la comunidad de propietarios es el primer paso para realizar un cerramiento de terraza. Según la LPH, se necesita el voto favorable de tres quintas partes de los propietarios, que también deben representar al menos tres quintas partes de las cuotas de participación en la comunidad. Esto significa que no solo es necesario obtener el apoyo de la mayoría de los propietarios, sino también que estos propietarios representen una parte significativa de la comunidad.
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Ejemplo Práctico
Supongamos que una comunidad de propietarios tiene 20 propietarios, cada uno con una cuota de participación del 5%. Para obtener la aprobación necesaria, se necesitaría el voto favorable de al menos 12 propietarios (60% de los propietarios) que representen al menos el 60% de las cuotas de participación (12 propietarios x 5% = 60%).
Proyecto de Cerramiento de Terraza
Una vez obtenida la aprobación de la comunidad, es necesario elaborar un proyecto de cerramiento de terraza que detalle el diseño y los materiales a utilizar. Este proyecto es necesario para que el ayuntamiento pueda evaluar y autorizar la obra. El proyecto debe incluir información sobre la estructura del cerramiento, los materiales utilizados, y cualquier otro aspecto relevante.
Ejemplo de Proyecto
Un proyecto de cerramiento de terraza podría incluir los siguientes elementos:
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- Diseño del cerramiento, incluyendo planos y elevaciones
- Materiales utilizados, incluyendo tipo de vidrio, metal o madera
- Descripción de la estructura del cerramiento, incluyendo pilares, vigas y techos
- Información sobre la iluminación y ventilación del cerramiento
Licencia Municipal
Una vez obtenida la aprobación de la comunidad, se debe solicitar la licencia municipal para realizar la obra. No todos los ayuntamientos conceden estas licencias, especialmente si la obra puede afectar la estética de la zona. Es fundamental contar con el visto bueno del ayuntamiento antes de iniciar la obra.
Ejemplo de Licencia Municipal
Un ayuntamiento podría requerir la siguiente documentación para conceder una licencia municipal:
- Copia de la aprobación de la comunidad de propietarios
- Copia del proyecto de cerramiento de terraza
- Información sobre la estructura del edificio y la zona circundante
- Declaración de que la obra no afectará la estética de la zona
Consulta con Vecinos y Administrador
Es recomendable entablar conversaciones con cada vecino de forma individual antes de convocar una reunión con todos ellos para asegurarse de tener los apoyos suficientes. El administrador de fincas puede ser un aliado valioso en este proceso, ya que puede proporcionar información sobre la comunidad y ayudar a resolver cualquier conflicto.
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Ejemplo de Consulta con Vecinos
Un propietario podría realizar las siguientes acciones para consultar con los vecinos:
- Enviar una carta a cada vecino explicando el proyecto de cerramiento de terraza
- Realizar reuniones individuales con cada vecino para discutir sus inquietudes y responder a sus preguntas
- Convocar una reunión con todos los vecinos para discutir el proyecto y responder a cualquier pregunta o inquietud
Obras Contempladas en los Estatutos
Si las obras de cerramiento están incluidas en los estatutos de la comunidad o en el libro de actas, solo necesitarás informar al presidente de la comunidad. Esto puede ahorrar tiempo y esfuerzo, ya que no es necesario obtener la aprobación de la comunidad.
Ejemplo de Obras Contempladas en los Estatutos
Unos estatutos de una comunidad de propietarios podrían incluir lo siguiente:
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- Las obras de cerramiento de terrazas están permitidas siempre y cuando se realicen de acuerdo con los planos y especificaciones aprobados por la comunidad
- Los propietarios deben informar al presidente de la comunidad antes de iniciar cualquier obra de cerramiento de terraza
Reclamaciones de Vecinos
Si algún vecino considera que las obras le perjudican, podrá interponer un escrito a la comunidad. La comunidad tendrá que pronunciarse sobre su reclamación y, si no se llega a un acuerdo, se puede solicitar un análisis a un técnico especializado.
Ejemplo de Reclamación de Vecino
Un vecino podría presentar una reclamación a la comunidad si considera que el cerramiento de terraza:
- Afecta la luz natural o la ventilación de su propiedad
- Altera la estética de la zona
- Produce ruidos o molestias
Prescripción del Cerramiento
Si se realiza el cerramiento sin permiso, los vecinos podrían detener las obras o pedir que el balcón se restaure a su estado original. El cerramiento prescribe a los 4 años si se puede demostrar las fechas de su montaje, aunque este plazo puede ampliarse a 5 años si afecta a un vecino o a 30 años si afecta la estructura del edificio.
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Ejemplo de Prescripción del Cerramiento
Un propietario que realizó un cerramiento de terraza sin permiso podría enfrentar los siguientes problemas:
- Los vecinos podrían detener las obras y pedir que el balcón se restaure a su estado original
- La comunidad podría solicitar un análisis a un técnico especializado para determinar si el cerramiento es ilegal
- El propietario podría enfrentar sanciones o multas por realizar obras sin permiso
Principios de Igualdad y No Discriminación
Si otros propietarios han cerrado sus terrazas sin oposición, se puede invocar el principio de igualdad y no discriminación para justificar el propio cerramiento. Esto significa que si la comunidad ha permitido que otros propietarios realicen obras similares, no puede negar el permiso a otro propietario sin una razón justificada.
Ejemplo de Principios de Igualdad y No Discriminación
Un propietario podría argumentar que:
- La comunidad ha permitido que otros propietarios realicen obras de cerramiento de terraza sin oposición
- El propio cerramiento de terraza es similar a los realizados por otros propietarios
- La comunidad no ha proporcionado una razón justificada para negar el permiso
Cerramientos Desmontables
Incluso los cerramientos desmontables, como pérgolas, pueden requerir licencias administrativas y la aprobación de la junta de propietarios. De no obtenerlos, el cerramiento sería ilegal.
Ejemplo de Cerramientos Desmontables
Un propietario podría considerar instalar una pérgola desmontable en su terraza, pero:
- Debería obtener la aprobación de la comunidad de propietarios
- Debería solicitar una licencia municipal para realizar la obra
- Debería asegurarse de que la pérgola no afecte la estética de la zona ni la estructura del edificio
Conclusión
En conclusión, el cerramiento de terrazas en comunidades de propietarios requiere atención a varios aspectos legales y comunitarios. Es fundamental obtener la aprobación de la comunidad, elaborar un proyecto de cerramiento de terraza, solicitar una licencia municipal, y considerar las normativas locales y las regulaciones específicas de cada comunidad. Al seguir estos pasos y considerar las posibles reclamaciones de vecinos, prescripción del cerramiento, y principios de igualdad y no discriminación, los propietarios pueden realizar un cerramiento de terraza de manera efectiva y respetando la normativa vigente. Se recomienda a los propietarios que consulten con un administrador de fincas o un abogado especializado en propiedad horizontal para asegurarse de que su cerramiento de terraza se realice de acuerdo con la ley y las regulaciones de su comunidad.