La división horizontal es un concepto fundamental en el ámbito inmobiliario, especialmente en entornos urbanos donde la optimización del espacio es crucial. Esta práctica permite a los propietarios dividir un inmueble en diferentes unidades independientes, facilitando así su venta o alquiler. Si estás considerando realizar una división horizontal en tu propiedad en Fuengirola, Mijas o en la costa del Sol, este artículo te proporcionará toda la información necesaria para llevar a cabo este proceso de manera eficiente y ajustada a la normativa vigente.
¿Qué es la división horizontal?
La división horizontal se define como el acto administrativo que transforma un inmueble en varias fincas registrales independientes. Esto incluye pisos, locales comerciales, trasteros y plazas de garaje, cada uno con su propia referencia catastral. Además, cada unidad resultante participa en los gastos comunes del edificio según su tamaño y cuota de participación. Esta modalidad es especialmente relevante en áreas densamente pobladas como Fuengirola, donde los edificios multifamiliares son la norma.
Normativa de división horizontal
En España, la división horizontal está regulada por la Ley 49/1960, de 21 de julio, que establece las bases para la creación y gestión de comunidades de propietarios. Aunque esta ley proporciona un marco general, también es importante considerar otras regulaciones, como la Ley del Suelo, que pueden ser relevantes dependiendo del contexto específico de cada inmueble. Esta normativa es esencial para garantizar que el proceso de división cumpla con todos los requisitos legales.
¿Qué se necesita para hacer una división horizontal?
Para llevar a cabo una división horizontal con éxito, es necesario seguir una serie de pasos clave:
- Solicitar autorización administrativa al ayuntamiento de la localidad. Para ello, es fundamental presentar un proyecto técnico elaborado por un arquitecto que respete las normativas urbanísticas locales.
- Obtener el permiso de los propietarios, quienes deben dar su aprobación para la modificación de la propiedad.
- Redactar nuevas escrituras que serán consideradas documentos públicos.
- Si la división implica un inmueble nuevo, se requerirá una licencia de obras que defina las viviendas y las áreas comunes.
- Establecer nuevas cuotas de participación según el tamaño de cada unidad.
El proceso comienza con la aprobación unánime de la comunidad de propietarios, seguido de la redacción del proyecto y su presentación en el Ayuntamiento. Posteriormente, se tramitarán los documentos necesarios, como la licencia de obra mayor y la cédula de habitabilidad. Finalmente, se procederá a la escritura de división horizontal ante notario.
Tipos de división horizontal
Existen diferentes tipos de división horizontal que dependen del formato del inmueble y del tipo de segregación que se pretenda realizar. Todos ellos deben seguir la normativa establecida.
División horizontal de locales
Si posees un local comercial en Fuengirola y deseas dividirlo en varios espacios más pequeños para su venta, deberás realizar una división horizontal. Esto no será necesario si solo tienes la intención de alquilarlos. Para llevar a cabo esta división, necesitarás un proyecto técnico y la correspondiente licencia administrativa, a menos que los locales hayan funcionado de forma independiente.
División horizontal de vivienda
El proceso para dividir una vivienda es similar al de los locales, aunque puede variar dependiendo de si se trata de una construcción nueva o de una propiedad antigua rehabilitada. Un notario puede proporcionarte la información necesaria sobre los trámites específicos a seguir. Si la vivienda ya contaba con una división previa, podrías ahorrarte varios trámites.
División horizontal de edificio
Este tipo de división se aplica a edificios de viviendas plurifamiliares, donde cada unidad se convierte en una entidad registral independiente. En estos casos, encontrarás pisos, locales y plazas de garaje, cada uno de los cuales participa en los gastos comunes del edificio, determinados por un coeficiente. La división del edificio debe estar debidamente registrada en el Registro de la Propiedad.
División horizontal tumbada
La división tumbada se refiere a la subdivisión del plano de superficie de un inmueble, como en el caso de una vivienda de planta baja. Esto implica dividir el suelo donde se encuentra construida la propiedad, así como la construcción misma. En situaciones donde hay varias casas en una misma parcela, se procederá de manera similar al dividir la propiedad.
¿Cuánto cuesta realizar una división horizontal?
Realizar una división horizontal implica varios costos que deben tenerse en cuenta. Estos se pueden categorizar en:
- Gastos notariales: Varían según el valor de la propiedad y son consecuencia de la escritura que debe otorgar un notario.
- Costes registrales: Son los aranceles necesarios para inscribir las escrituras en el Registro de la Propiedad.
- Impuestos fiscales: La división está sujeta al impuesto sobre actos jurídicos documentales, cuyo importe dependerá de la naturaleza del inmueble.
¿Quién firma la división horizontal?
El proceso de división horizontal debe comenzar con la aprobación unánime de la comunidad de propietarios. Posteriormente, se debe redactar un proyecto firmado por un arquitecto y presentarlo en el ayuntamiento. Los documentos necesarios incluirán la licencia de obra mayor y la cédula de habitabilidad. El paso final es la redacción de la escritura de división horizontal, que debe ser firmada por un notario.
¿Cómo tributa una división horizontal?
La tributación de una división horizontal se realiza a través del impuesto de Actos Jurídicos Documentales. La base imponible se determina en función del valor de la obra a realizar y del terreno involucrado. Es importante contar con asesoría fiscal para entender mejor las implicaciones tributarias de este proceso.
Problemas comunes en la división horizontal
Existen varios problemas que pueden surgir durante la división horizontal, entre ellos:
- La falta de escrituras adecuadas para el inmueble.
- La no conformidad de alguna de las viviendas con los requisitos para la obtención del permiso de habitabilidad.
- La necesidad de obtener el acuerdo unánime de los propietarios, lo que puede ser complicado si hay desacuerdos.
En muchos casos, la falta de un acuerdo unánime de la junta de propietarios puede dificultar el proceso, siendo necesario contar con al menos tres quintas partes de los propietarios para aprobar la modificación. Estos aspectos deben ser considerados cuidadosamente antes de iniciar cualquier trámite de división horizontal.
