La división horizontal es un término que muchos han escuchado, pero cuya complejidad a veces puede resultar abrumadora. Se trata de un proceso legal esencial para establecer la propiedad individual de diferentes unidades de un edificio, así como la copropiedad de sus elementos comunes. Si estás contemplando adquirir un piso o local dentro de una comunidad de propietarios, o si simplemente quieres informarte mejor sobre este tema, este artículo es para ti.
¿Qué es la división horizontal?
La división horizontal es un acto jurídico por el cual un inmueble se fracciona en diferentes propiedades independientes. Cada una de estas unidades, ya sean pisos, oficinas o locales comerciales, se convierten en propiedades susceptibles de ser adquiridas individualmente mientras se mantiene la copropiedad de las zonas comunes como el vestíbulo, las escaleras, los pasillos o la azotea.
Este proceso requiere tanto de la elaboración de un proyecto técnico que señale las nuevas fracciones y sus linderos, como de la escritura de nueva obra y división horizontal que debe ser inscrita en el Registro de la Propiedad. Es un procedimiento regulado por la Ley de Propiedad Horizontal y debe respetar las normativas urbanísticas vigentes.
Puede que te interese:
Guía completa sobre propiedad horizontal en FuengirolaCuando se realiza una división horizontal, se asigna a cada unidad una cuota de participación en los espacios comunes. Esta cuota se determina generalmente en función de la superficie de la unidad en relación con el total del inmueble y se refleja en la escritura pública correspondiente.
División horizontal: Requisitos y proceso para realizarla
Para proceder con la división horizontal, es necesario cumplir con una serie de requisitos. Primero, se debe contar con la aprobación unánime de la Junta de Propietarios, en caso de que el inmueble ya esté constituido en régimen de propiedad horizontal. Además, es imprescindible la obtención de las licencias y permisos pertinentes del Ayuntamiento.
El proceso se inicia con la elaboración de un proyecto técnico por parte de un arquitecto, que deberá ser aprobado por las autoridades competentes. Seguido de esto, se redacta la escritura de división, que será firmada ante notario y posteriormente inscrita en el Registro de la Propiedad. En este punto, se liquida el impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que varía según la comunidad autónoma.
Puede que te interese:
Guía completa de tasación inmobiliaria en FuengirolaEs importante considerar que los gastos asociados a la división horizontal pueden ser significativos, incluyendo honorarios de arquitectos, gestores, notarios y el propio impuesto mencionado. Adicionalmente, la comunidad de propietarios podría incurrir en gastos si se requieren adecuaciones en las áreas comunes.
División horizontal en comunidades de propietarios: ¿Cuáles son las normativas?
La división horizontal en comunidades de propietarios está regulada principalmente por la Ley de Propiedad Horizontal. Esta ley establece las disposiciones que rigen la relación de los propietarios con las áreas comunes y entre ellos mismos. El cumplimiento de dicha normativa es obligatorio para garantizar la convivencia y la correcta administración del inmueble.
Además, es fundamental tener en cuenta las ordenanzas municipales y el Plan General de Ordenación Urbana, que pueden imponer restricciones adicionales o requerimientos específicos para realizar modificaciones en la estructura del inmueble.
Puede que te interese:
Guía definitiva: ¿Puedo construir una piscina en mi terreno?Cualquier cambio en la escritura de división horizontal debe ser acordado en Junta de Propietarios y contar con el consentimiento de todos los implicados, ya que afecta a la cuota de participación y, por ende, al valor de cada unidad.
Diferencia entre división horizontal y segregación: ¿Cuál es?
Es común confundir la división horizontal con la segregación, pero son procesos diferentes. Mientras que la división horizontal se refiere a la creación de unidades independientes dentro de un mismo inmueble con elementos comunes, la segregación implica la división de una propiedad en varias nuevas, que a partir de entonces serán fincas independientes y sin zonas comunes entre ellas.
La segregación se utiliza frecuentemente para parcelar terrenos, pero también puede aplicarse a viviendas que se desea dividir en unidades completamente autónomas. Este proceso también debe seguir una serie de trámites legales y urbanísticos y está sujeto a la normativa local y al consentimiento de los acreedores hipotecarios, si los hubiere.
División horizontal de locales y viviendas: ¿Cuáles son las variantes?
La aplicación de la división horizontal puede variar dependiendo del tipo de inmueble. Por ejemplo, en locales comerciales, la división horizontal se utiliza para crear unidades que puedan ser vendidas o alquiladas de forma independiente, lo cual es común en centros comerciales o polígonos industriales.
En el caso de las viviendas, el proceso es similar, permitiendo la adquisición de pisos o apartamentos dentro de un mismo edificio. En construcciones unifamiliares, la división horizontal puede servir para establecer apartamentos independientes en diferentes plantas de la casa.
Independientemente del tipo de inmueble, la división horizontal brinda flexibilidad y posibilita una mejor gestión de la propiedad, tanto para su venta como para su explotación en régimen de alquiler.
Preguntas relacionadas sobre la división horizontal
¿Qué es necesario para hacer una división horizontal?
Para llevar a cabo una división horizontal se requiere, en principio, una autorización administrativa, la cual se obtiene tras verificar que el proyecto cumple con la normativa urbanística. Además, se necesita un proyecto técnico, la aprobación de la Junta de Propietarios, la redacción y firma de la escritura de división ante notario, y su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad.
Este proceso también conlleva el pago de ciertos impuestos y tasas, así como los honorarios profesionales del arquitecto que elabora el proyecto técnico y del gestor o abogado que asesore y realice los trámites necesarios.
¿Cómo se calcula la división horizontal?
La cuota de participación de cada una de las unidades resultantes de la división horizontal se calcula en función de la superficie de la unidad respecto al total del inmueble. A su vez, esta cuota determinará la participación en los gastos e ingresos de la comunidad y el peso del voto en las decisiones de la Junta de Propietarios.
La definición de esta cuota es vital, ya que ejerce influencia directa en el futuro de la convivencia y la gestión del inmueble, y debe quedar reflejada claramente en la escritura de división horizontal.
¿Cuánto cuesta una escritura de división horizontal?
El costo de una escritura de división horizontal varía en función de diversos factores, como los honorarios del notario, los del Registro de la Propiedad, los impuestos aplicables y los gastos de gestión. Además, se deben considerar los costos del proyecto técnico y, en algunos casos, los de adecuación del inmueble a la nueva distribución.
Es fundamental solicitar varios presupuestos y asesorarse correctamente para prever todos los gastos asociados y evitar sorpresas económicas desagradables.
¿Cuándo se puede hacer una escritura de división horizontal?
La escritura de división horizontal se elabora una vez se tiene la aprobación de la Junta de Propietarios y todas las licencias y permisos necesarios. Es el paso final en el que se formaliza legalmente la creación de las nuevas unidades independientes y se establecen las cuotas de participación.
Este documento debe ser firmado ante notario y es imprescindible para la inscripción de la nueva configuración del inmueble en el Registro de la Propiedad.
Para ampliar la información sobre la división horizontal, recomendamos el siguiente video:
La división horizontal es, sin duda, un proceso complejo que requiere de asesoramiento y gestión especializada. Sin embargo, su comprensión es esencial para todos aquellos que conviven en comunidades de propietarios o pretenden adquirir o vender una propiedad en este régimen. Con la información adecuada y los pasos a seguir claros, podrás enfrentarte a este proceso con mayor seguridad y conocimiento.
